Қандай құрылыс жүріп жатыр? Тұрақсыз экономика жағдайында құрылыс мердігерлік шарты бойынша салынып жатқан бірқатар нысандар құрылыс сатысында «қатырып» қалады. Бұл әртүрлі себептерге байланысты болады - қаржы немесе құрылыс материалдарының жетіспеушілігі және т.б. Мұндай жағдайларда біз аяқталып жатқан құрылыс туралы айтуға болады.
Аяқталмаған құрылыс - Анықтама
Бұл қандай нысандар? Қолданыстағы заңнамада бұл терминнің тікелей анықтамасы жоқ. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі өзінің № 130-бабында (1-бөлім) жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын мүлікке) жермен байланысты барлық нәрселерге (жер қойнауы, жер учаскелері және т.б.) жатады. Қозғалмайтын заттың негізгі ерекшелігі оның мақсатына сәйкес келмейтін зиян келтірмей қозғалуы мүмкін емес. Бұған сонымен қатар салынған ғимараттар мен талқыланатын өте «аяқталмаған» нысандар кіреді. Бір ғана қорытынды бар - ағымдағызаңнама «аяқталмаған өндірісті» жылжымайтын мүлікке біржақты түрде жатқызады.
Осылайша, Ресей Федерациясының Қала құрылысы кодексі құрылыс процесі аяқталмаған ғимарат (немесе құрылыс, құрылым) ретінде мұндай объект ұғымын түсіндіреді. Бұған уақытша ғимараттар кірмейді - біз дүңгіршектер, сарайлар және т.б. туралы айтып отырмыз. Сот тәжірибесі көрсеткендей, нақты дауларда судьялар салынып жатқан объектілердің құқықтық жағдайына, яғни олардың құқықтық режиміне сілтеме жасауы керек.
Мысалы, жер учаскесінде ғимараттың қабырғалары салынған іргетасы бар болса, онда бұл нысанды пропорционалды емес зақым келтірмей жылжыту мүмкін емес. Бұл, анықтамасы бойынша, жылжымайтын мүлікке қатысты. Қорытынды: даулы объектінің мәртебесін анықтау кезінде сот бірінші кезекте оның маңызды физикалық қасиеттерін, содан кейін ғана – оған құқықтарды мемлекеттік тіркеудің бар немесе жоқтығын ескереді.
Бұл оңай емес
Сонымен қатар сот тәжірибесі бұл мәселе бойынша дауларға толы. Бұл мәселе бойынша пікірлер ауқымы өте кең. Кейбір заңгерлер қайта құру немесе құрылыс сатысында тұрған, бірақ пайдалануға беруге рұқсаты жоқ кез келген ғимаратты аяқталмаған құрылыс объектісі ретінде қарастырады. Бұл анықтама әртүрлі себептермен нысанды құру процесі кейде тоқтатылуы немесе тоқтатылуы мүмкін маңызды жағдайды ескермейді.
Соңғы анықтама негізінде бұл сипаттар бұрыннан бараяқталмаған құрылыстың мысалдары деп атауға болмайды. Сонымен қатар, оларды құрылыс материалдарының жиынтығына жатқызуға болмайды, өйткені олардың кейбіреулері құрылыста қолданыла отырып, бастапқы қасиеттерін жоғалтқан.
Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің № 219-бабында меншік құқығы, оның ішінде жылжымайтын мүлікке жатқызылуы мүмкін жаңадан құрылған мүлікке де тіркелуі керек делінген. Дәл осы анықтамаға сәйкес "орындалуда" нысандар түседі.
"Аяқталмағанды" қалай тануға болады?
салынып жатқан нысанға қойылатын негізгі талаптарды қарастырайық:
- Нысан салынып жатқан жер учаскесімен берік байланысы болуы (жоғарыда келтірілген зиян келтірмей қозғалу мүмкін еместігімен).
- Жеке нысан тағайындау.
- Осы ғимаратты (құрылысты) салу процесін тоқтата тұру, консервациялау немесе түпкілікті тоқтату фактісінің болуы.
Түпкілікті шешімді қабылдаймыз: мұндай нысан құрылыс жұмыстары тоқтатылған, тоқтатылған немесе тоқырауға ұшыраған жылжымайтын мүліктің белгілі бір бірлігін білдіруі мүмкін.
салынып жатқан объектінің меншік құқығын тану
Егер бұрын мұндай заңнама инвестицияланған еңбекпен бірге құрылыс материалдарының жиынтығы түрінде қарастырылса және азаматтық-құқықтық мәмілелердің субъектілеріне қатысты болмаса, онда Ресей Федерациясының Азаматтық кодексіне енгізілген өзгертулермен (оның № 130 бабында) олар жылжымайтын мүлікке қатысты заттардың тізіміне енгізілген. Аяқталатын объектіні бастапқы мемлекеттік тіркеу туралықұрылыс, ең көп таралған көзқарастардың біріне сәйкес, оған қатысты келісім-шарт бұзылған сәттен бастап айту керек.
Қолданыстағы сот тәжірибесінде дәл осы тәсіл басым. Заңның жаңа редакциясында мұндай объектілерге меншік құқығын тіркеу енді олармен белгілі бір мәмілелер жасау қажеттілігімен шартталмайды. Бұдан қандай қорытынды шығады? Мұндай объектінің дайындық дәрежесі тек сипаттамалық критерийлерге жатады. Заңда белгіленген тәртіппен мемлекеттік тіркеу рәсімі жүзеге асырылғаннан кейін мұндай ғимарат барлық туындайтын салдарымен заңды түрде азаматтық құқықтың объектісіне жатқызылуы мүмкін.
Яғни, мүлдем жаңа, біртұтас және тәуелсіз құқықтық объектінің пайда болуы туралы айтуға болады. Аяқталмаған құрылыс объектiсiне құқықтар белгiлi бiр құжаттар тiзбесi негiзiнде әкiмшiлiк тәртiппен тiркеледi. Сонымен қатар, мұндай құқық сот шешімімен танылуы мүмкін.
Заңнамалық нәзіктіктер
Мұндай істер арбитражға және жалпы юрисдикциядағы соттарға жатады. Бұл санаттағы даулардағы ең күрделі мәселе - меншік құқығын нақты кімге беру - инвесторға, тапсырыс берушіге немесе мердігерге. Бұл жағдайда көптеген қарама-қайшылықтар мен құқықтық нюанстар бар. Осы санаттағы істерді қарау кезінде дәлел ретінде жер учаскесіне меншік құқығын растайтын, құрылыс салуға рұқсаттың бар-жоғын, жобалық және жобалық құжаттардың жиынтығын қамтитын бірқатар құжаттар қабылданады.күрделі құрылыс нысанына арналған басқа құжаттама және т.б.
Өкінішке орай, осы қатынастар саласындағы құқықтық нормаларда бірқатар қарама-қайшылықтар бар, сондықтан осы бөліктегі заңнаманы жеткілікті кең мағынада түсіндіруге болады. Бұл әртүрлі мүдделі тараптардың теріс пайдалануына әкеледі. Құқықтық актілердегі бар олқылықтарды жою және қолданыстағы сот тәжірибесінде бірлікке қол жеткізу үшін бұл құқықтық қатынастар қосымша егжей-тегжейлі реттеуді қажет ететінін атап өткен жөн.
Алып жатқан ғимарат туралы сөйлесейік
Аяқталмаған құрылысты тіркеу мүмкіндігі болуы үшін ол жүргізіліп жатқан жер учаскесі меншікте, жалға алуда немесе оның иесінің мұрагерлікке өмір бойы иелену немесе мәңгілік пайдалану құқығы болуы керек. Анықтамаға сәйкес (еске салайық, жылжымайтын мүлікке жермен тығыз байланысты және объектіге пропорционалды емес зиян келтірместен жылжытуға болмайтын барлық нәрселер кіреді), содан кейін күрделі іргетасқа иелік ету осындай талап қоятын объект үшін таптырмас талап болып табылады. тақырып.
Салынып жатқан объект, анықтамасы бойынша әрекет ету мерзімі тоқтатылмаған мұндай шарттың нысанасы бола алмайды. Әйтпесе (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі, № 740), мердігер жұмысын жалғастыру құқығына ие болады, яғни үшінші тұлғалар деп аталатын құқықтар орын алады. № 122-ФЗ заңының № 25 бабында көрсетілгендей, мұндай аяқталмаған құрылысқа меншік құқығы.құрылысқа рұқсатсыз, объектінің егжей-тегжейлі сипаттамасы бар жоба және жер учаскесіне құқықтарды реттейтін құжаттарсыз мүмкін емес.
Жоғарыда аталған барлық шарттар орындалса, «аяқталмаған» меншік иесінің меншігіне күрделі құрылыс нысанын беруге толық негіз бар. Олар тіркелмейінше, нысанға қатысты кез келген транзакция заң бойынша жарамсыз деп есептелмейді.
Тағы бір маңызды жайт – «аяқталмаған» жер учаскесіне құқықты дұрыс ресімдеу. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің № 222-бабына сәйкес, егер жылжымайтын мүлік осы мақсатқа арналмаған жер учаскесінде салынған болса, онда ол рұқсат етілмеген құрылыс мәртебесін алады. Мұндай жағдайда меншік құқығын алу мүмкін емес, ал тұрғызылған нысан бұзылуға жатады.
Аяқталмаған құрылысты тіркеу үшін қандай құжаттар қажет?
Қажетті құжаттар пакеті мыналардан тұрады:
- салынып жатқан нысанды тіркеуге өтініш (оған меншік құқығы).
- Жеке басты куәландыратын құжат.
- Мемлекеттік баж салығын төлеу түбіртектері.
- Жер учаскесінің құжаттары - меншік құқығын немесе жалға беру шартын куәландыратын құжат.
- Тиісті органдардың осы сайтта құрылыс салуға рұқсаты.
- Сипаттамасы BTI органдарынан алынды (аяқталмаған құрылыстың техникалық жоспары).
Құжаттардың барлық пакеті тіркеу палатасына беріледі.
Қалайсыңдаросындай нысандармен транзакциялар?
Жоғарыда айтылғандай, дұрыс орындалған «аяқталмаған жұмыс» объектісі жылжымайтын мүлік болып саналады. Сондықтан аяқталмаған құрылысты сатып алу немесе сату бойынша кез келген мәміле кез келген басқа жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілеге ұқсас. «Аяқталмаған жұмысты» сатып алғысы келетін сатып алушы келесі тармақтарға назар аударуы керек:
- объектінің тіркелгенін растайтын құжаттардың болуы;
- құрылыс салуға жер учаскесін беру туралы уәкілетті органдардың шешімінің болуы;
- жоғарыда аталған аяқталып жатқан құрылыс объектісінің жоспары;
- барлық қажетті құжаттаманың болуы (техникалық және жобалық-сметалық құжаттар);
- нысанды салуға арналған келісімшарттың бұзылғанын растайтын құжаттар.
Жылжымайтын мүлікті сату шартында мүліктің сипаттамалары бар барлық деректер, соның ішінде оның сайт аумағында орналасқан жері көрсетілуі керек.
Ұқсас шарт транзакцияның барлық қатысушылары сақтауға міндетті қатаң белгіленген үлгі бойынша жасалады.
«толық емес» сату шартын жасау ерекшеліктері
- Ол мемлекеттік тіркеуден өтіп жазбаша түрде ресімделуі керек. Шарттың нысаны сақталмаса, бұл оның жарамсыздығына әкеледі.
- Кез келген транзакция сияқты, келісім-шарт тараптарының мәліметтері көрсетілуі керек - төлқұжат деректерімен, тұратын мекенжайларымен және т.б.
- Келісімшарттың тақырыбы нақты анықталуы керек, яғни ондағы деректернақты қандай объектінің сатылып жатқанын дәл анықтауға мүмкіндік беруі тиіс. Мұндай деректерге ең алдымен ғимарат орналасқан мекенжай кіреді.
«Құрылыс» және «пошта» мекенжайлары бар екенін ескеру қажет. «Құрылыс» мекенжайы құрылысқа рұқсатта көрсетіледі және объектінің құрылысына арналған алаң қарастырылған орынды анықтайды. «Пошта» мекенжайы оған сәйкес келмеуі мүмкін. Оны қабылдау комиссиясының жұмысы аяқталғаннан кейін ғана үйге беруге болады. Мұндай сәйкессіздіктер жоспарланған сатып алу үшін құжаттаманы жасау кезінде ескерілуі керек.
Басқа нәрселермен қатар нысанның бағасы көрсетілуі керек.
Пайдалануға құқығы бар тұлғалардың ауқымын егжей-тегжейлі көрсету керек.
Үшінші тұлғалар сататын мүліктің құқықтары сақталуы керек. Мәміле жасау кезінде бұл туралы сатып алушыны хабардар ету сатушының міндеті болып табылады. Біз жалға алушылардың, жалға алушылардың құқықтары, бар кепілзат немесе өмір бойы пайдалану туралы айта аламыз. Мұндай міндеттемелерді орындамаған жағдайда сатып алушы сату бағасын төмендетуді немесе барлық шығындарды өтей отырып, шартты толық бұзуды талап етуге құқылы.
Жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушының қабылдауымен түпкілікті беруі тараптар деп аталатын шартқа қол қойған кезде орын алады. аудару актісі.
Қандай нысандар рұқсат етілмеген ғимараттар болып саналады?
Заңға сәйкес кез келген ғимараттар, құрылыстар, үйлер,осы мақсаттарға бөлінбеген жер учаскелерінде тұрғызылған, ол үшін алынған рұқсатсыз құрылған, қала құрылысы және өзге де нормалар мен ережелерді елеулі түрде бұза отырып салынған. Жоғарыда көрсетілген белгілердің кем дегенде біреуі болса, құрылыс рұқсат етілмеген құрылыс ретінде жіктеледі. Бұл туралы сот органы шешім шығарған жағдайдан басқа, оған меншік құқығын алу мүмкін емес.
Құрылыс келісімшартының аяқталуын қандай құжаттар растайды?
Олар болуы мүмкін:
- Тараптардың келісімі немесе мұндай келісімді бұзу туралы сот шешімі.
- Мердігер жұмыстың белгілі бір кезеңін аяқтағаннан кейін, келісім-шарттың одан әрі жұмысын тоқтату туралы келісіммен бірге объектіні қабылдау-тапсыру актісі.
- Шарттық қатынастарды заңды түрде тоқтату туралы басқа құжаттар (орындаудың мүмкін еместігі, мердігерді тарату және т.б. туралы айтуға болады)
Егер жылжымайтын мүлік объектісінің құрылысын бірнеше тұлға жүргізсе, құрылысқа барлық қатысушылар арасында жай серіктестік шарты жасалуы мүмкін. Бұл жағдайда біз көрсетілген нысанға ортақ үлестік меншік туралы айтып отырмыз. Құрылыс салушы инвесторлардан қаржы ресурстарын тартқан жағдайда, құрылысты аяқтау мүмкін болмағандықтан тапсырыс берушінің инвесторлар алдындағы міндеттемелерін орындамауы туралы айтып отырмыз. Сонда инвесторлардың нысанның белгілі бір бөлігіне құқығы болмайды.
Тұрғын үйді қалай «аяқталмаған» етуге болады?
Аяқтап жатқан құрылыс нысанын ресімдегіңіз келсе (тұрғын ғимарат)Осылайша, аумақтық қала құрылысы және сәулет бөлімі орналасқан мекенжайға бару керек. Өзіңізбен бірге мыналардан тұратын құжаттар пакетін алуды ұмытпаңыз:
- Тіркеуге немесе іске қосуға арналған өтінімдер.
- Төлқұжат (басқа жеке басын куәландыратын құжат).
- Жерге қажетті құжаттар.
- Осы сайтты әзірлеу үшін барлық қажетті рұқсаттар мен рұқсаттар.
- Сіздің коттеджіңізді салу жобасы.
- Нысанның коммуналдық қызметтермен қамтамасыз етілуіне қатысты ерекшеліктер.
- Мемлекеттік баж салығын төлеу түбіртектері.
- Ғимаратыңыздың кадастрлық төлқұжаты.
Соңғысы аумақтың графикалық жоспарымен салынып жатқан үй туралы қысқаша ақпаратты қамтиды. Мұндай құжат міндетті түрде үй орналасқан учаскенің кадастрлық паспортын қамтуы керек. Мұндай төлқұжатсыз үй сатылса, мәміле жасалмайды. Бұл жағдайда аяқталмаған құрылыс нысанының техникалық төлқұжаты талап етілмейді, бірақ кадастрлық паспортқа қосымша ретінде кез келген үйге, тіпті аяқталмаған үйге де техникалық жоспар болуы керек.
Құжаттар жетіспесе не істеу керек?
Тыныштық жасасаңыз, керекті қағаздар болмаған жағдайда да «толық емес» жазуға болады. Бұл жағдайда сіз коттедждің құрылысы енді ғана басталып жатқандай әрекет етуіңіз керек. Қадамдық әрекет жоспары мыналардан тұрады:
- Қажеттілердің барлығына өтініш жазурұқсаттарсыз сіз жай ғана рұқсатсыз әзірлеуші боласыз.
- Міндетті түрде мақұлдау арқылы тұрғызылғанға ұқсас дайын үй жобасына тапсырыс беріңіз.
- БТИ өкілімен бірге ғимараттың техникалық жоспарын жасау.
- Объектінің төлқұжатына кадастрлық палатада тапсырыс.
Құжаттардың толық пакетімен бірге сәулет және қала құрылысы бөлімінде тіркелу рәсімінен өту керек.
Балама ретінде БТИ органдарына нысанның – аяқталмаған үйіңіздің бюро қызметкерлерінің тіркеуіне өтініш жазуға болады. Бұл өте қымбат опция, бірақ уақыт пен жүйкеңізді үнемдейді.
Егер аяқталмаған саяжай туралы айтатын болсақ, құжаттар пакеті біршама жеңілдетілген - сіз құрылысқа рұқсат бере алмайсыз және өзіңізді кадастрлық жоспармен шектей алмайсыз. Саяжай немесе саяжай құрылысы кезінде құжаттар пакеті толық болуы керек.
Сенімді құрылыс компаниясынан тұрғын үй коттеджінің стандартты жобасына тапсырыс берген немесе сатып алған жағдайда барлық қажетті құжаттарды рәсімдеуге болады.
Аяқтауда құрылыс қалай тасымалданады?
Тауып біткен объектідегідей тапсыру қабылдау-тапсыру актісі деп аталатын тиісті актіні құрастыру және қол қою арқылы жүзеге асырылады. Белгілі бір жұмыстарды (мысалы, әрлеу) аяқтауды немесе аяқтауды талап ететін аяқталмаған құрылысқа келетін болсақ, мұндай кемшіліктердің бүкіл құрамы қабылдау кезінде қол қойылған келісімшартта көрсетілуі керек.
НегізделгенБекітілген қабылдау-тапсыру актісі бойынша келісім-шарт талаптары бойынша орындалған жұмыс түпкілікті төленуі мүмкін.
"Орындалып жатқан жұмыс" құқықтары туралы
Соңғы жылдары және онжылдықтарда құрылыс нарығындағы жағдай экономикалық тұрақсыз болғаны ешкімге құпия емес. Бұл ретте, аяқталмаған құрылыстың барлық түрлерінің ішінде біз коммерциялық емес жылжымайтын мүлік, яғни тұрғын үй туралы айтып отырмыз. Тәжірибедегі көптеген жағдайлар өте жиі қаржылық проблемалар болған кезде құрылыс салушылар нақты салынған үй-жайларды үлескерлерге беру процесін кешіктіруге тырысатынын көрсетеді. Кейде олар толығымен банкротқа ұшырайды.
Акционер өзінің заңды мүдделерін қорғау үшін не істеуі керек? Мұндай жағдайда аяқталмаған құрылыс объектісінің (үлесінің) бөлігі болып табылатын мүлікке өзінің меншік құқығын тану мүмкіндігі көмекке келеді. Ол үшін сотқа барыңыз.
Міндеттемесін орындамаған әзірлеушіге шағым беру үшін құжаттарды жинау кезінде бірқатар тармақтарды ескеру қажет:
- Мұндай санаттағы істерді ортақ құрылыс объектісінің орналасқан жері (аумақтық) бойынша соттар қарайды.
- Нақты аяқталған, бірақ іске қосылмаған нысанды білдіреді. Егер әзірлеуші уақыт бойынша ойнаса (яғни, біз өз міндеттемелерін орындаудың кешігуі туралы айтып отырмыз), бұл жағдай сотқа шағымдану үшін негіз бола алмайды.акционердің нысанға меншік құқығын тану.
Кейде сот тәжірибесінде (ерекшелік ретінде) салынып жатқан объектінің дайындық дәрежесі 75% болғанда объектінің үлесіне меншік құқығы танылған мысалдар бар. Бірақ бұл жағдайларды ерекшелік ретінде қарастыруға болады. Салынып жатқан ғимараттың аяқталу дәрежесі 90% немесе одан жоғары болған жағдайда қанағаттанарлық сот шешімін алу ықтималдығы жоғары. Оның үстіне, сотқа үйдің дайын екендігі туралы дәлелдемелерді ұсыну үлескердің (талапкердің) тікелей міндеті болып табылады.
Сонымен қатар:
- Талап арызында акционер «аяқталмаған жұмыстың» барлық объектісіне меншік құқығын тануды талап ете алмайды. Оның құқығы құрылыс салушымен жасалған шартта көрсетілген объектінің пропорционалды бөлігін ғана талап ету болып табылады. Көбінесе заңды сауатсыз үлескерлер «пәтерге», «гаражға» немесе «автокөлік алаңына» меншік құқығын тану туралы талап арыз береді. Осы жерде айта кететін жайт, үлестік құрылыс бірлігі ресми түрде пайдалануға берілгенге дейін, заңды мағынада оны толыққанды жылжымайтын мүлік ретінде қарастыруға болмайды.
- Бұл меншік құқығының пайда болуы құрылыстағы объектінің (ғимарат, үй) ішінде орналасқан жері нақты анықталатын қолда бар объектіге ғана мүмкін. Бұл келісім-шарт талаптары мен қолда бар жобалық құжаттама негізінде жасалады.
- Акционер толық болған жағдайда ғана мұндай талаппен сотқа жүгінуге құқылы.төлем бөлігінде құрылыс салушымен жасалған шарт бойынша өз міндеттемелерін орындау.
Құрылыс салушыға қатысты банкроттық рәсімі қозғалған жағдайда, пәтерге немесе үлестік құрылыстың басқа бірлігіне мұндай құқықты тану оны пайдалануға беруге рұқсат болған кезде және тараптар өткізу актісіне қол қойғанда ғана мүмкін болады. арбитраждық сот банкроттық туралы арыз берген күнге дейін.
