Үлестік қатысу Ресейде кең тарады. Компаниялар инвесторларды тартады, олар өз қаражатына үй салады, кейін ол соңғысының меншігіне айналады. Осылайша, пәтерді бөліп-бөліп сатып алып, құрылыс біткенше қарызды өтей аласыз. Бірақ бұл ортақ құрылыс ұсынатын барлық мүмкіндіктер емес. Мәміле тараптары бұл процесс туралы нені білуі керек, не нәрсеге назар аудару керек - әрі қарай оқыңыз.
Нюанстар
Теорияда бәрі қарапайым және түсінікті, бірақ БАҚ-та бұл процесс теріс сипатта көрсетіледі. Неліктен бұл болып жатыр? Мәміле қатысушыларының мүдделері сонау 2004 жылы қабылданған Үлестік құрылыс туралы заңмен қорғалады. Ол әзірлеушілерге қатаң талаптар енгізді. Қазіргі уақытта бұл ортақ құрылысты реттейтін жалғыз нормативтік құжат. Келісімшарт жасасу кезінде клиент нені білуі керек?
Әзірлеуші және транзакция нысаны. Егер компания болған болсанарықта жұмыс істейді, бірқатар іске асырылған объектілері бар, содан кейін оны келісімшарттық серіктес ретінде қарастыруға болады. Тексерілмеген ұйымдармен, әсіресе бірінші рет мәміле жасап жатқан адамдармен байланысудың қажеті жоқ.
No214 «Үлестік құрылыс туралы» Заң бір атаудағы келісімшарттарға ғана қолданылады. Басқа тұжырымдарға жол берілмейді. Егер әзірлеуші «Инвестициялық келісімге» қол қоюды ұсынса, онда ол мұндай нормативтік құқықтық актілердің талаптарының таралуын болдырмауға тырысады: «Үлестік құрылыс туралы» заң, «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы» Федералдық заң.
Құжаттарды растамас бұрын компаниядан құрылысқа рұқсат сұраңыз, жоба декларациясы қай жерде орналасқанын біліп, оны оқыңыз. Заң бойынша, жариялау әзірлеуші үшін міндетті талап болып табылады.
Үлестік құрылыс шарты мемлекеттік тіркеуден өткен сәттен бастап жасалған болып есептеледі. Әйтпесе, ол жарамсыз деп есептеледі. Қағазда нысанның сипаттамасы, аударудың соңғы мерзімі, төлем құны мен тәртібі, кепілдік болуы керек.
Құжаттарды тексеру
FZ компанияның рұқсат алғаннан, жоба туралы декларацияны жариялаудан және меншік құқығын тіркегеннен кейін ғана қаражат тарта алатынын қарастырады. Осы шарттардың ең болмағанда біреуі орындалмаса, азамат пайызбен қайтаруды талап ете алады. Олар қайта қаржыландырудың екі еселенген мөлшерлемесі бойынша есептеледі. Келісімшарт бойынша серіктестік белгіленген мерзімде және рұқсат алғаннан кейін жылжымайтын мүлік салуы кереконы мәміле қатысушысына беруді тапсыру үшін мемлекеттік органдар. Екінші тарап келісілген бағаны төлеуге және объектіні қабылдауға келіседі (егер рұқсат етілген болса).
Құрылысқа үлестік қатысу туралы жазбаша шарт тіркелуі керек. Осыдан кейін ғана ол күшіне енеді. Құжаттарға қол қояр алдында азамат мынадай құжаттармен танысуға құқылы:
- әзірлеушінің құрылтай құжаттары;
- мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
- салықтық тіркеу туралы куәлік;
- соңғы үш жұмыс кезеңі үшін бекітілген жылдық есептер;
- аудит есебі.
Транзакция қауіпсіздігін жақсарту
2014 жылдан бастап үлестік құрылысқа қолданылатын «Құрылыс салушылар жауапкершілігін сақтандыру туралы» Федералдық заңның нормасы күшіне енеді. Бұл нені білдіреді? Компания дефолтқа ұшыраған немесе банкрот болған жағдайда адам ақшаны қайтара алады. Құжаттарды мемлекеттік тіркеу кезінде әзірлеуші жауапкершілікті сақтандыру шартын немесе кепілдікті ұсынуы қажет. Бұрын транзакцияны қамтамасыз ету ретінде кепілді ұсынуға болатын.
Сақтандыру нюанстары
Келісім-шарт бенефициардың – құрылысқа қаражаты тартылған азаматтың немесе заңды тұлғаның пайдасына жасалады.
Сақтандыру жағдайы – әзірлеушінің сот шешімімен расталған міндеттемелерін толық немесе тиісінше орындамауы.
Құжаттың жарамдылық мерзімі ортақ құрылыс келісімінде көрсетілгенге ұқсас. Бірақ бенефициар өтемақыны үй-жайды беру мерзімі өткеннен кейін екі жылдан кейін де ала алады. Сақтандырудың ең төменгі сомасы тұрғын үйдің құнына қарай есептеледі. Бірақ оның нарықтық бағасынан төмен болуы мүмкін емес.
Меншікті құру осылайша қамтамасыз етіледі. Федералдық заң сонымен қатар келесі есеп айырысу тәртібін қарастырады:
1. Кепілдік шартына қол қойылды. Егер әзірлеуші өз міндеттемелерін орындамаса немесе келісілген мерзімде түсінікті жауап бермесе, онда клиент кепілгер банкке тиісті талаппен жүгіне алады.
2. Мәміле сақтандыру шартымен қамтамасыз етілді. Бенефициар кепіл нысанасы бойынша белгіленген талап қою мерзімі ішінде серіктестікке немесе өзара сақтандыру компаниясына (БҰҚ) жүгінуі керек. Заңда төлем құжаттар тапсырылған күннен бастап отыз күннен кешіктірілмей жүргізілуі керек деп белгіленген. Бұл ретте құрылыс салушының сақтандыру компаниясына қарызының болуы маңызды емес. Бұл ереже 2013 жылдан кейін жасалған келісімшарттарға ғана қолданылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдістері
Клиент жұмсалған қаражатты қандай тәсілдермен (заңға сәйкес) қайтара алатынын қарастырдық. Алайда шартта бұл тармақтың болуы өтемақы төлеуге кепілдік бермейді. Құжатқа әртүрлі шарттар мен тармақтарды енгізуге болады, олардың көмегімен сіз міндеттемелерді орындау уақытын кейінге қалдыра аласыз. Және бұлардың барлығы"егер" заң шеңберінен шықпауы мүмкін.
Құрылыс баяу жүріп жатқанда немесе ұзақ уақыт бойы басталмайтын болса, тапсырыс беруші белгіленген мерзімді күтпестен, сот арқылы құжатты тоқтатуды талап ете алады. Бұл мүмкіндік келесі жағдайларда беріледі:
№1) объектінің құжатта көрсетілген мерзімде мәміле қатысушысына берілмейтінін көрсететін мән-жайлар болған кезде, ортақ нысанды қамтитын үй құрылысы тоқтатылды немесе тоқтатылды.;
2) жобалық құжаттамада анағұрлым маңызды өзгерістер бар, соның ішінде ортақ нысан өлшемін елеулі түзету;
3) жаңа ғимаратқа кіретін пәтерлердің жалпы санының азаюы немесе көбеюі байқалады.
Ортақ құрылыс туралы тағы не білу керек?
Нысанның пайдалануға берілген күні анық көрсетілуі керек (мысалы, «10/15/14 кешіктірмей»). Көбінесе әзірлеушілер жарнамалық сөйлемді пайдаланады: «2014 жылдың IV тоқсанында». Бұл тұжырым дұрыс емес. Көрсетілген күннен бастап екі ай өткен соң үлескер үлестік құрылыс шартын біржақты тәртіппен бұзуы мүмкін. Ол үшін жазбаша хабарлама жіберу жеткілікті. Құрылыс салушы 20 күнтізбелік жұмыс сағаты ішінде клиенттің шотына түскен ақшаны қайтаруға және оған айыппұл төлеуге міндетті. Немесе бұл соманы акционердің атына ашылған депозитке салыңыз.
Құжаттарда көрсетілген пәтердің жалпы құны тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасына көбейтілгеннен есептеледі.бөлме ауданы. Бұл сандарды да көрсету керек. Сондай-ақ тұрғын үй кеңістігінің параметрлерін сипаттауға назар аударған жөн: орналасқан жері, қабаты, мекенжайы, ауданы, бөлмелер саны. Салынған пәтердің кепілдік мерзімі 5 жыл.
Құжаттарды зерделеу кезінде үлескер коммуналдық және операциялық шығындарды қай уақыттан бастап төлеуі керек екеніне назар аударған жөн. Егер бұл тармақ жоқ болса, онда міндеттеме пәтерді пайдалануға беру емес, қабылдау-тапсыру актісіне қол қойылған сәттен бастап туындайды.
Мәселелер болмай ма?
Кейде әзірлеушілер құжатқа кейбір элементтерді қосуды әдейі "ұмытып" кетеді. Бірақ Тапсырыс беруші «Ортақ құрылыс» келісімі дұрыс ресімделсе де, материалдық шығынға ұшырауы мүмкін. Бұл нені білдіреді? Әзірлеуші басқа заңды тұлғаға меншік құқығын бере алады. Бұл жағдайда ол оған барлық пәтерлерге құқықты іс жүзінде өзіндік құнына сатады. Содан кейін делдалдық фирма нарықтық баға бойынша оларды үлескерлерге бекітеді. Бір қарағанда, ешқандай проблемалар болмауы керек. Алайда аяқталмаған құрылыс немесе құрылыс салушының банкротқа ұшырау қаупі туындаған жағдайда үлескер шартта көрсетілген сома негізінде талаптар қоя алады. Бірақ пәтерлер нарықтық бағамен емес, өзіндік құнымен сатылды.
Басқа ортақ схема
Үлестік құрылыс келісімшарттарын тіркеу олардың күшіне ену сәтін кері санайды. Бірақ өте жиі қарыз алушылар басқа схеманы пайдаланады. Олар алдын ала келісім-шартқа отыруды ұсынады. Ол келесідей дерлік элементтерді қамтидынегізінен, оның күшіне енуі туралы ақпаратты қоспағанда. Мұндай құжаттар міндетті мемлекеттік тіркеуге жатпайды. Бұл жағдайда тараптар ауызша келісімге келіп, екінші қатысушы пәтердің барлық ақшасын дереу төлейді. Құрылыс салушы болашақта құрылысқа үлестік қатысудың негізгі шартын жасауға міндеттенеді. Акционер мәміленің дұрыс орындалғанына сенімді. Бірақ бұл "сұр" схема құжатты тек заң аясынан шығарады.
Міне, тағы бір танымал маневр. Құрылыс салушы сатып алушымен шарт жасасады, оның мәні акционерге мүлікті беру міндеттемесі емес, басқа нәрсе: инвестициялық қызметті қаржыландыру, үй-жайды талап ету құқығын басқаға беру және сол сияқтылар. Яғни, құжаттың бүкіл мәні оның мазмұнымен анықталады. Бірақ акционердің талабы бойынша сот оны жарамсыз деп тануы мүмкін, өйткені іс жүзінде құжат № 214 заң бойынша жауапкершіліктен жалтару үшін жасалған.
Таңертең - тіркеу, кешке - ақша
Келісім өз деректерін Росреестрге енгізгеннен кейін ғана күшіне енген болып саналады. Осы уақытқа дейін әзірлеушінің ақша қабылдауға құқығы жоқ. Демек, бұл сәт құжатта тіркелуі керек. Құжаттарды кейінірек «барлық топпен» тіркейді деген қызметкерлердің сөзіне сенудің қажеті жоқ, бірақ қазір құрылысқа ақша керек. Сирек жағдайларда мұндай кепілдіктер шындыққа айналады. Палатаға әр құжатты бөлек тапсыру көп уақытты алады. Бірақ клиентті алдауға болады. Сондықтан оны қауіпсіз ойнап, үлестік транзакция тіркелгенше күткен дұрыс.құрылыс. Әзірлеуші алдын ала төлеуді талап етуі мүмкін. Бірақ бұл жағдайда, осыған ұқсас жолмен жасалған осы нысан бойынша келісім-шартты көрсетуді сұраңыз. Тіркелген құжатта мөр, мөр, Rosestra жауапты тұлғасының қолы және нөмірі бар. Егер транзакция ипотекадан алынған қаражатпен төленсе, онда бұл ауыртпалық мөрімен расталуы керек.
Көбінесе әзірлеушілердің өздері заңды айналып өтіп, құжаттарды рәсімдеу аяқталмай тұрып қаражат алғылары келмейді. Бірақ бұл жағдайда оларға қосымша кепілдіктер қажет. Мысалы, банктегі ашық аккредитив. Клиент оған келісім-шартқа қол қою кезінде ақша аударады. Бірақ құрылыс салушы оларға үй құрылысына үлестік қатысу тіркелгеннен кейін ғана рұқсат алады. Бұл шара бір мезгілде клиенттің төлем қабілеттілігіне кепілдік береді және заң талаптарын сақтауға мүмкіндік береді.
Әзірлеушіден нысанды қабылдау
Пәтерді пайдалануға беру кезеңінде ортақ құрылыс туралы не білу керек?
Біріншіден, бұл процеске ақылмен қарау керек. Құжаттарға қол қоймас бұрын барлық сұрақтарды нақтылаңыз. Барлық анықталған кемшіліктер объектінің сәйкессіздігі туралы актіде жазбаша түрде көрсетілуі тиіс. Құрылыс салушының заң бойынша міндеттемелері үй-жайды қабылдау-тапсыру құжатына қол қойылған сәттен бастап орындалды деп есептеледі. Қатысушы кемшіліктерді өтеусіз жоюды немесе мәміле бағасын төмендетуді талап етуге құқылы. Егер ақаулар жұмыс барысында анықталған болса, әзірлеуші оларды жою үшін клиентке өтемақы төлеуге міндетті.
Екіншіден, көндіруге берілме. Төменде ең көп таралғанәзірлеушілердің клиентке қысым көрсетуге бағытталған әрекет схемалары:
- олар барлық мәселелер кейінірек шешілетініне кепілдік беріп, құжаттарға қол қоюды сұрайды;
- олар барлық шағымдарды көрсететін «басқа акт» жасаймыз деп мәлімдейді;
- құжатты ресімдеу шарттарын бұзған жағдайда клиент объектіні қабылдамағаны үшін айыппұл төлеуі керек деп қорқыту.
Құзыретті анықтама
Сізге назар аудару керек көптеген нюанстар бар. Сондықтан ортақ құрылысқа құжаттарды қалай дұрыс ресімдеу керектігін, транзакцияның әр кезеңінде нені білу және ескеру қажет екенін білетін маманнан көмек сұраған дұрыс. Мамандандырылған мамандар келесі салаларда көмек көрсетеді:
- Әзірлеушіні таңдау, оның құжаттарын тексеру.
- Құжаттарға қол қою процедурасын сүйемелдеу: келісімшарттарды талдау, ықтимал тәуекелдер туралы кеңес беру, шарттарды өзгерту туралы келіссөздер жүргізу.
- Тіркеу үшін құжаттарды дайындаңыз және жіберіңіз.
- Объектіні қабылдау кезінде клиентпен бірге жүру, үй-жайдың кемшіліктері, мерзімдері, айыппұл төлеу, оның ішінде сот тәртібінде мәселелер бойынша реттеу.
- Құжаттың тоқтатылуын ресімдеу: төленген соманың қайтарылуын, өсімпұлдардың өндірілуін, қарыз қаражатын пайдаланғаны үшін сыйақыны, сондай-ақ өсімпұлдан асатын залалдарды өтеуді бақылау (адвокат қызметі үшін төлем).). Осыған ұқсас салаларда алдын ала келісімді, инвестициялық келісімді, несиені және т.б. бұзуға көмек көрсетіледі.
Қорытынды
Бірлескен құрылысты толтыру арқылы бастапқы нарықтан пәтер сатып алуға болады. Трейдер нені білуі керек? Көптеген нюанстар. Адекватты қарыз алушыны таңдау ережелерінен бастап, қабылдау актісін толтыру ерекшеліктерімен аяқталады. Сондықтан транзакцияның барлық кезеңдерінде клиентпен бірге жүретін тәжірибелі заңгердің қызметін пайдаланған дұрыс.
