HBC – көппәтерлі үйлер салу мақсатында адамдар немесе ұйымдар тобының ерікті бірлестігі болып табылатын тұрғын үй кооперативі.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің пайда болу және даму тарихы
ZHSK - көппәтерлі тұрғын үйлерді салудың өте ескі және дәлелденген схемасы. Алғашқы тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің пайда болуы 1920 жылдардан басталады. Дегенмен, тез өсіп келе жатқан танымалдыққа қарамастан, 1937 жылы бұл механизм жойылды, өйткені бұл жеке меншіктің көрінісі. 1957 жылы тұрғын үй кооперативі қайта жанданып, кең өріс алды. 80-жылдары тұрғын үйлердің мұндай құрылысы шамамен 8% құрады.
Қазіргі қоғамда кооперативтер жүйесі жаңа күшпен қарқын алуда. Көбінесе оны үлескерлер алдындағы міндеттемелерін орындай алмайтын мәскеулік әзірлеушілер пайдаланады. Бұл ретте алданған сатып алушылардың бастамасымен тұрғын үй кооперативтері құрылады, оларға барлық құқықтарқұрылыстың аяқталуы.
Заңды негіз
Қазіргі таңда тұрғын үй-құрылыс кооперативтері қызметінің құқықтық негіздері тұрғын үй заңнамасымен реттеледі. «Тұрғын үй-құрылыс кооперативі» термині бапта нақты анықталған. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 110-ы. Тұрғын үй-құрылыс кооперативін құру, қызметті ұйымдастыру шарттары мен қатысу ережелері көрсетілген:
- Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 5-бөліміндегі (РФ LC);
- Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінде (РФ CC);
- Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің және Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің негізгі ережелеріне сәйкес жасалған кооператив жарғысында.
Алайда барлық тұрғын үй-құрылыс кооперативтері қолданыстағы заңнамаға сәйкес ұйымдастырылған кооперативтер болып табылмайды. Олардың көпшілігі өз қызметінде Тұрғын үй кодексінде көрсетілген негізгі талаптарды да сақтамайды, соның салдарынан мұндай тұрғын үй кооперативтеріне қатысушылардың құқықтары бұзылады. Мұндай жағдайларды болдырмау үшін кооперативтер қызметінің барлық аспектілерін егжей-тегжейлі түсіну қажет.
Іс-әрекетті құру және ұйымдастыру тәртібі
Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері заңға сәйкес бес адамнан кем болмауы керек. Бірақ кооперативке қатысушылардың жалпы саны салынып жатқан немесе сатып алынатын тұрғын үйдегі пәтерлердің көлемінен аспауы керек. Жалпы жиналыста тұрғын үй кооперативін құру туралы шешім қабылданады. Бұл шараға үй салу мақсатында біріккісі келетін адамдар қатыса алады. Жиналыста тұрғын үй-құрылыс кооперативінің Жарғысы да бекітілді. Кооператив мемлекеттiк тiркеуден өткiзiлiп, заңды тұлға мәртебесiн алғаннан кейiн құрылуына дауыс берген қатысушыларкооператив, тұрғын үй кооперативiне мүше болады. Тұрғын үй-құрылыс кооперативі құрылтайшылары жиналысының шешімдері хаттамамен ресімделеді.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің жарғысы
Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің жарғысы, бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 113-бабында кооперативтің атауы, оның орналасқан жері, қызметінің мәні мен мақсаты, тұрғын үй кооперативіне кіру ережелері, одан шығу тәртібі, қабылдау мөлшері мен үлестік жарналар туралы мәліметтер болуы керек., әртүрлі төлемдер, кооперативті басқару органдарының құрамы мен құқықтары, бақылау органдарының әртүрлі шешімдерді қабылдау тәртібі, келтірілген залалдарды жабу мүмкіндігі туралы және кооперативті қайта құру немесе тарату ережелері. Осыған қарамастан, Жарғыда Ресей Федерациясының қолданыстағы заңдарына қайшы келмейтін басқа да шарттар болуы мүмкін.
Мемлекеттік органдар
Бапқа сәйкес. 115 ЖК РФ, тұрғын үй кооперативінің басқару органдары:
- кооперативтің барлық мүшелерінің жалпы жиналысы;
- жиналысқа қатысқандар саны 50-ден астам болса және бұл кооператив Жарғысында - конференцияда көрсетілген болса;
- басқару органдары және тұрғын үй кооперативінің төрағасы.
Кооператив мүшелерінің жалпы жиналысы
Кооперативтің барлық мүшелерінің жалпы жиналысы (конференция) жоғарғы басқару органы болып саналады. Ол Жарғы ережелеріне сәйкес шақырылады. Жоғары басқару органының құзыреті тұрғын үй-құрылыс кооперативінің Жарғысымен де реттеледі.
Қатысушылардың жиналысы, егер оған кооперативтің барлық мүшелерінің көпшілігі қатысса, заңды болып табылады. Отырысқа қатысқандардың 50% және одан да көп бөлігі қарсы дауыс берсе, шешім қабылданбайдыұсыныс қарастырылуда. Қабылданған және хаттамада жазылған шешім құрылыс кооперативінің барлық мүшелері үшін міндетті.
Басқару аппараты мен бақылау органдарын тұрғын үй кооперативі мүшелерінің жалпы жиналысына қатысушылар да сайлайды. Басқару органдарының міндеттері және олардың шешімдер қабылдау тәртібі кооператив жарғысында, ережелермен, ережелермен және басқа да ішкі құжаттармен реттеледі. Тұрғын үй-құрылыс кооперативiнiң басқармасы кооперативтiң қызметiн басқаруға және оның мүшелерiнен төрағаны сайлауға құқылы. Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің басқару органдары кооператив мүшелерінің жалпы жиналысына есеп береді.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативі төрағасының міндеттері
Құрылыс қоғамының басқарма төрағасы:
- Басқарма қабылдаған шешімдердің орындалуын қамтамасыз етуге міндетті;
- кооперативтің мүдделерін қорғауға, мәмілелер жасасуға және кооперативтің барлық мүшелері атынан сенімхатсыз әрекет етуге;
- тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелерінің жалпы жиналысының немесе оның басқармасының міндеттеріне кірмейтін басқа да өкілеттіктерге ие.
Тексеру комиссиясының мәні
Кооперативтің шаруашылық-есептік қызметін бақылау үшін 3 жылдан аспайтын мерзімге арнайы тексеру комиссиясы сайланады. Оның құрамына кіретін мүшелердің саны кооператив жарғысында белгіленеді. Тексеру комиссиясының мүшелері тұрғын үй-құрылыс кооперативінде басшы лауазымдарды атқара алмайды, сондай-ақ құрылыс кооперативінің басқа басқару органдарының құрамында бола алмайды.
Тексеру комиссиясының төрағасын оның мүшелері қолданыстағы құрамнан сайлайды. Аудиторлардың міндеттеріне мыналар жатады:
- жыл сайынғы экономикалық жәнекооперативтің есеп айырысу қызметі;
- бюджет, қаражаттың мақсатты пайдаланылуы, жылдық есеп және міндетті жарналар туралы қорытындыларды дайындау;
- жалпы жиналыс мүшелеріне өз қызметі туралы есеп беру.
Аудиторлар құрылыс кооперативінің қаржылық және есеп айырысу қызметін кез келген уақытта тексеруге құқылы және тұрғын үй кооперативінің барлық ішкі құжаттамаларына еркін қол жеткізе алады. Тексеру комиссиясының жұмыс тәртібі мен өкілеттіктері кооператив жарғысында белгіленген.
ZhSK мүшелігі
Тұрғын үй-құрылыс кооперативіне мүше болу үшін тұрғын үй кооперативінің басқармасына өтініш беру керек. Оны қарау үшін бір күнтізбелік ай беріледі. Шешім қатысушылардың жалпы жиналысында қабылданады және тиісті құжатпен (хаттамамен) ресімделеді. Тұрғын үй кооперативінің мүшесі мәртебесі кіру жарнасын төлегеннен кейін алынады. Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшесі тұрғын үй кооперативіне қатысуын оның өтініші бойынша берілген анықтама (үзінді көшірме) арқылы растай алады.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің көмегімен тұрғын үй салу механизмі
ТКШ мүшелерінің жалпы жиналысында Жарғы бекітілгеннен кейін тұрғын үй-құрылыс кооперативі заңды тұлға мәртебесін алу үшін міндетті мемлекеттік тіркеуден өтуі тиіс. Әрі қарай, тұрғын үй құрылысы схемасы бойынша құрылыс кезең-кезеңімен жүзеге асырылады:
- 1 кезең – құрылыс салуға жер учаскесіне құқықтар туралы құжаттарды ресімдеу. Тұрғын үй-құрылыс кооперативі заңнамаға сәйкес жер учаскесінің қала құрылысы жоспарын алуға және жобалық құжаттаманы дайындауға міндетті. Осыдан кейін олар тапсырылуы керекқұрылысқа рұқсат беретін уәкілетті органдар. Бұл құжат жобалық құжаттаманың жер учаскесінің қала құрылысы жоспарына сәйкес келетінін және көппәтерлі үйлер салуды бастауға мүмкіндік беретінін заңды түрде растайды.
-
тұрғын үй құрылысы 2 кезең – тұрғын үй ғимаратын жобалау, келісімдерді алу және сараптама жүргізу. Процедуралардың ұзақтығы 4-12 ай. Оларды жүзеге асыруды тұрғын үй кооперативтерімен жұмыс тәжірибесі бар үшінші тарап ұйымына тапсырған дұрыс.
- 3 кезең – көппәтерлі тұрғын үйлердің құрылысы. Кооператив ғимаратты салу процесіне өз бетінше қатысуға құқылы: мердігерлерді жалдауға, жұмыс барысын бақылауға, тендерлер өткізуге. Дегенмен, арнайы білімі жоқ адамдарға мұны істеу өте қиын. Қазір қызмет көрсету нарығында мұндай кооперативтерге білікті көмек көрсететін көптеген компаниялар бар.
- 4 кезең – үйді пайдалануға беру. Барлық жұмыстарды аяқтағаннан кейін құрылыс кооперативі үйді пайдалануға беру үшін рұқсат алуы керек. Осыдан кейін ғана тұрғын үй-құрылыс кооперативінің барлық мүшелері тұрғын үйге меншік құқығын ресімдей алады.
Тұрғын үй кооперативтеріне қатысуға байланысты ықтимал тәуекелдер
Тұрғын үй кооперативіне мүше болған адам белгілі бір тәуекелдерге тап болуы мүмкін:
- Негізгі тәуекел – тұрғын үй кооперативін құрудағы басты мақсат қандай да бір себептермен (рұқсат беруден бас тарту, қаржылық қиындықтар және т.б.) орындалмауы.
- Инфляция және құрылыс материалдарының қымбаттауыжәне жұмыс істейді.
- Үйді пайдалануға бермеу қаупі. Оның үстіне бұл үшін тұрғын үй кооперативі өз мүшелерінің алдында жауап бермейді.
- Құрылыс салушылар немесе инвесторлар берілетін баспанаға кепілдік бермейді.
- Қаражаттың жұмсалуын және шаруашылық шараларын бақылауды жалпы жиналыста сайланатын тексеру комиссиясы жүзеге асырады. Мемлекеттік мамандандырылған орган жоқ.
- Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері арасында пәтерлерді бөлу жалпы жиналыста жүзеге асырылады және кооператив мүшесінің тілегіне байланысты емес.
- Мәскеудегі құрылысшылар, мысалы, жарнаманың, қызметкерлердің және басқа төлемдердің құнын ескере отырып, пәтердің соңғы құнын құрайды. Мұның бәрін сатып алушы төлеуі керек. Жоғарыда айтылғандардың барлығына қоса, азамат тұрғын үй құрылысына бөлінген қаражаттың жұмсалуын және құрылыстың өзін бақылай алмайды.
Тұрғын үй кооперативіне кірудің артықшылықтары
1. Тұрғын үй-құрылыс кооперативі жүйесі арқылы тұрғын үйлер салу ақшаны айтарлықтай үнемдеу болып саналады. Статистикаға сәйкес, тұрғын үй-құрылыс кооперативін ұйымдастырудың арқасында сіз тұрғын үй сатып алудан шамамен 50% үнемдей аласыз.
2. Құрылыс кооперативтері ақша жинау мен жұмсауда толық ашықтыққа ие. Сонымен қатар, құрылысты кезең-кезеңімен қаржыландыруға болады және үйді салу мерзіміне ғана емес, құрылыс аяқталғаннан кейінгі уақытқа да бөліп төлеуге болады.
Қазіргі әлемдегі HBC
Бүгінгі күні тұрғын үйлерді тұрғызу мақсатындағы пікірлестердің ерікті бірлестігіөте сирек кездеседі. Заңнама тұрғын үй-құрылыс кооперативтерін құруға кедергі келтірмейтініне қарамастан, осы схема бойынша көпқабатты үйлер салу өз қызметкерлерін пәтермен қамтамасыз етуге мүдделі ірі кәсіпорындар арасында көбірек танымал.
Осылайша, тиісті басшылық қолдауы бар ұйымдардың қызметкерлері үшін тұрғын үй кооперативін ұйымдастырудың мәні бар. Бұл ретте олар құрылыс салушы алатын нарықтық баға мен тұрғын үй құны арасындағы айырмашылықты үнемдей алады.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативі механизмі бойынша пәтер алған жағдайда азаматтар әртүрлі күтпеген жағдайлардан көбірек қорғалған. Құрылыс салушы банкрот деп танылса, үлескерлер ғимараттың құрылысымен өз бетінше айналысуға құқылы.
Соңғы уақытта тұрғын үй-құрылыс кооперативі қағидаты бойынша жұмыс істейтін құрылыс ұйымдарының саны 15%-дан аспады. Қазіргі уақытта Ресей нарығындағы тұрғын үйлердің үштен бірі осы схема бойынша сатылуда.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативтеріне пәтер сатып алғанда не нәрсеге назар аудару керек
Статистикаға сәйкес, тұрғын үйді таңдауға әсер ететін негізгі факторлардың бірі – келісім-шарттың нысаны емес, үй маңындағы инфрақұрылымның болуы емес, құрылыс салушының беделі, оның жұмыс тәжірибесі. көппәтерлі үйлер салу, пәтерді төлеу шарттары.
Алайда, егер жеке тұлға тұрғын үй кооперативіне кіруге шешім қабылдаса, сіз бірнеше маңызды жайттарға назар аударуыңыз керек:
- Құрылыс компаниясы мен тұрғын үй кооперативі арасындағы инвестициялық келісімді тексеріңіз. Кооперативтің өзі құрылыс салушы ретінде әрекет етсе жақсы. Бұл ретте тұрғын үй-құрылыс кооперативі толық төлейдікөпқабатты үйлердің құрылысына жауапты.
- Басқа құқық белгілейтін құжаттарды зерттеңіз: құрылысқа рұқсат, жерді жалдау шарты немесе жерді иелену.
- Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің Жарғысымен танысыңыз. Кооперативке кіру және одан шығу шарттарына ерекше назар аудару керек. Сондай-ақ жарна төлеу және пәтер алу тәртібі туралы.
Егер жоғарыда аталған құжаттардың барлығы түсінікті және ашық болса, кооперативпен қауіпсіз келісім-шарт жасасуға болады.
