Әзірлеуші сатып алушымен бірінші мәміле жасалғанға дейін жауапкершілікті сақтандыру шартын жасауға міндетті. Әйтпесе, ол оны Росреестрде тіркей алмайды. Осы және басқа да толықтырулар 2014 жылы № 294 «Кейбір заңнамалық актілерге өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Федералдық заңмен енгізілген.
Эссенция
2014 жылдан бастап құрылыс компаниясы үлестік құрылыстағы құрылыс салушының кепілдігін немесе азаматтық-құқықтық жауапкершілігін сақтандыруды беру арқылы міндеттемелердің орындалуын растауға міндетті. Бұл сатып алушыға күтпеген жағдайларда өз қаражатын қайтаруға мүмкіндік береді.
Қабылданған заң жобасы әзірлеушінің жауапкершілігін белгілейді:
- міндеттемелерден жалтару;
- аяқталмаған нысанды жеткізу;
- беруден бұрын банкроттық.
Сарапшылар инновациялар бағаның өсуіне әкеледі деп қорқадымүлік. Үкімет бұл факторлардың өзара байланысы жоқ деп сендірді. Сақтандыру шығындары, тіпті ірі компания үшін де, транзакциялар көлемінің 1% құрайды. Әзірлеушілер бұл шығындарға өз бюджетінен қаражат бөлуі керек.
Нысан
Үлестік құрылыс үшін құрылысшының жауапкершілігін сақтандыру тұтынушылардың мүліктік мүдделерін қорғауды қамтиды. Бұл мәміле ең алдымен сатып алушыларға тиімді. Компания бүкіл үйді немесе пәтерлерді бөлек сақтандыруы мүмкін.
Тұтынушылар
Келісім үлескерлердің пайдасына жасалған. Белгілі бір жағдайларда олар төлем алады. Әзірлеуші сенімді жоғары сапалы нысанды беруге міндеттенеді. Сақтандырушы клиентті операциядағы өзгерістер туралы хабардар етуге және сыйақы төлеуге міндетті. Құрылыс барысында үлескерлер өзгерсе, бұл шартта көрсетілуі керек, өйткені келесі қатысушымен жеке құжат жасалады.
Сақтандырушылар
Барлық IC мұндай келісімдерді жасауға бейім емес. Мәміленің бұл түрі шығын әкеледі деп саналады. Сонымен қатар, компания белгілі бір талаптарға сай болуы керек:
- нарықта 5 жылдан астам жұмыс істейді;
- қаржылық тұрақтылық талаптарына сай;
- болашақ кезеңдерге оң даму болжамы бар;
- айналымда кемінде 400 миллион рубль, сондай-ақ жарғылық капиталы 120 миллион рубль болуы керек.
Тарифтер
Бірлескен құрылыс шығындары үшін құрылысшының сақтандыруықымбат. 2015 жылы орташа көрсеткіштер 0,5–0,8% құрады. Ұзақ мерзімді келісім-шарттар үшін тарифтерді 10-30%-ға төмендетуге болады. Сақтандыру компаниясы (СК) мөлшерлемені өзі белгілейді, сондай-ақ жылдық пайыздық коэффициенттерді есептейді, өйткені әзірлеуші міндеттемелерді орындаудан толығымен құтылу мүмкіндігі әрқашан бар.
Тарифті не анықтайды:
- Холдингке әзірлеушінің қатысуы.
- Алдыңғы транзакциялардың оң тәжірибесі: соңғы мерзім, нысандар саны, әртүрлі аймақтардағы жұмыс, шағымдар жоқ.
- Қаржылық тұрақтылық.
- Құқықтық қолдау: барлық құжаттар мен рұқсаттардың болуы.
- Құрылыс кезеңі.
- Соңғы мерзім.
- Акционерлер саны.
Келісімшарттың орындалуы
DDU тіркеу үшін әзірлеуші Rosreestr-ге келісім беруі керек. Ол үшін келесі құжаттарды жинау керек:
- жоба декларациясы;
- құрылыс жұмыстарын жүргізуге рұқсат;
- мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
- ортақ құрылыс келісімі;
- жарғылық құжаттардың көшірмесі;
- техникалық-экономикалық негіздеме;
- қаржылық есептің көшірмесі;
- кредиторлар туралы деректер;
- банктік несиелер бойынша мерзімі өткендігі туралы анықтама.
Не қорғалған
Үлестік құрылыс үшін құрылыс салушының жауапкершілігін сақтандыру, құрылыс салушы сот шешімімен немесе сот шешімімен расталған міндеттемелерді орындамаған жағдайда өтемақы төлеуді білдіреді.компанияның банкроттығы. Құрылыс кезеңінде қатып қалған немесе пайдалануға беру мерзімі ұзартылған жағдайда сома төленбейді. Сома келісім-шарт бағасына байланысты. Ол мынадан кем болмауы керек:
- нысан құны;
- 1 шаршы үшін орташа нарықтық баға. м. аймақтағы тұрғын үй.
Заң сонымен қатар сыйлықақылардың максималды мөлшерін шектейді.
Келесі жағдайлар сақтандыру болып танылады:
- құрылыстың үзілуі;
- әзірлеушінің банкроттығы;
- тұрғын үй алмаймын;
- материалдық ресурстарды қайтарудан бас тарту, т.б.
Заңнамалық өзгерістер
2014 жылы № 294 Федералдық заңға түзетулер енгізілді, оған сәйкес құрылысқа үлестік қатысуды әзірлеушінің жауапкершілігін сақтандыру енді міндетті болып табылады. Келісімшарттарды әзірлеушілер өздері жасайды. Олар сондай-ақ кіммен келісімшартқа отыруды таңдайды: компаниямен, банкпен, мамандандырылған компаниямен.
Міндетті сақтандыру компаниясының барлық мүшелері ортақ жауапкершілікте болады. Егер банкпен мәміле жасалса, онда қағаздарды жинауға көп уақыт кетеді. Нысан құнының 30% депозиті төленуі керек, ол қаржы институты үшін кепілдік қызметін атқарады. Сонымен қатар, Орталық банк мұндай банктерге өз талаптарын қояды:
- ең аз қызмет мерзімі - 5 жыл;
- жарғылық капитал 200 млн;
- мүліктің құны 1 миллиард рубль.
Кепілдік бергеннен гөрі әзірлеушілерге несие алған тиімді. Қаржы институттары дақұрылыстағы үлестік қатысу шартын сақтандыруды тиімді өнім деп санаңыз.
Компаниямен келісімшартқа отырған дұрыс. Күшті бәсеке жағдайында сақтандырушылар төмен тарифтер мен бағалармен клиенттерді тартуға тырысады. Мұндай мәмілелер бойынша мөлшерлеме келісім-шарттың барлық мерзімінде тұрақты болып қалады. Құрылысшының үлестік құрылыс бойынша жауапкершілігін сақтандыру жұмыс аяқталғаннан кейін төленеді. Тағы бір артықшылығы – құжаттарды рәсімдеу жылдамдығы. Сақтанушы – құрылыс салушының өзі, бенефициар – акционер. Жабдықтау әдісі әр тұрғын үй үшін бөлек таңдалады.
Бірлескен құрылыс үшін құрылысшының жауапкершілігін сақтандыру
Компаниялар кепілдік қамтамасыз етуге міндетті. Көбінесе бұл нысан орналасатын жер. Сонымен қатар, құжат міндеттемелерді қамтамасыз ету жолын сипаттайды. Қағаздарға бірінші үлестік келісім мемлекеттік тіркелгенге дейін қол қойылады және объект тапсырылғанға дейін жарамды. Мәміленің тоқтатылуы компанияны оның әрекет ету кезеңінде орын алған жағдайлар үшін өтемақы төлеу міндетінен босатпайды.
Бүкіл үйді немесе әр пәтерді бөлек сақтандыруға болады. Бірінші нұсқа тиімді емес. Барлық пәтерлер сатылатынына сенімді болу үшін құрылыс салушы дереу үлкен соманы салуы керек. Екінші мәселе, мұндай келісімшарттар бойынша бенефициардың кім екенін анықтау қиын.
Құжат бірінші жарна аударылған сәттен бастап күшіне енеді. Келісімшарт бойынша құрылыс салушының үлестік құрылысты сақтандыруы франшизаны қарастырмайды. Мәміленің қалған шарттары стандартты болып табылады:
- сақтандырушы төленген өтемақы сомасы туралы акционерлерді хабардар етуге міндеттенеді;
- компания әзірлеушіге қарсы регрессия шағымын бере алады;
- сақтандырушы барлық меншік иелерін шартты мерзімінен бұрын бұзу туралы хабардар етуге міндетті;
- келісімнің ұзақтығы құрылыс ұзақтығына байланысты.
Қайтару сомасы баға мен тарифтерге байланысты. Ол тұрғын үйдің жалпы алаңының құнынан асуы керек. Төлемнің қалай жасалатынын компания өзі шешеді: біржолғы немесе бөліп төлеу.
Үлестік құрылыстағы құрылыс салушы жауапкершілігін сақтандыру мәселелері
Бұл мәміле өте нақты. Шын мәнінде, біз әзірлеушінің қаржылық тәуекелдерін қорғау туралы айтып отырмыз. Компаниялардың таңдауы бар - саясат немесе кепілдік беру. Екінші нұсқа тиімдірек, өйткені несиелік мекемелерде қалыптасқан механизм, скоринг жүйесі, тәуекелдерді бағалайтын мамандар, сондай-ақ WIP аяқталуын ұйымдастыратын құрылымдар бар. SC мұндай артықшылықтармен мақтана алмайды. Бірақ олар төмен тарифтерді ұсынады. Халық банк қызметтерінің қымбат екеніне үйреніп қалған. Бұл дұрыс, өйткені саудадағы тәуекел жоғары. Заңға енгізілген өзгерістерден кейін компаниялар үшін тарифтер де өсті.
СақтандыруСалушының үлестік құрылыстағы жауапкершілігі залалдардың жиынтық әсерін қамтамасыз етеді. Дағдарыс жағдайында (тұрғын үйге сұраныстың төмендеуі, ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуі) нарықтың бір қатысушысы емес, барлық құрылыс салушылар бірден шығынға ұшырайды.
Тағы бір мәселе – тіпті сыртқы нарықта да тәуекелдерді қайта сақтандыру мүмкіндігінің жоқтығы. Халықаралық тәжірибеде мұндай операцияларда облигациялар (кепілдіктер) қолданылады. Бірақ олардың жұмыс істеуі Ресей заңнамасында бекітілмеген. Мұндай өнімнің басты айырмашылығы – сақтандырушы салынып жатқан нысанды кепілге ала алады.
Орталық банк әзірлеушілерге қызмет көрсете алатын сақтандыру компанияларына қойылатын талаптарды көтерді - капиталдың ең төменгі көлемін ұлғайтты. Бұл ықтимал сақтандырушылар шеңберін айтарлықтай тарылтады - 19 ұйымға дейін. Бұрын әзірлеушілермен жасалған келісім-шарттардың 80% құрайтын компаниялар жаңа тізімнен шықты. Енді олардың тағдыры не болары белгісіз. Сірә, «ақ» тізімдегі компаниялармен жаңа келісім-шарттар жасау қажет болады. Лицензияның күші жойылған жағдайда СК 6 ай ішінде бұрын жасалған мәмілелер үшін жауапты болады. Содан кейін ол құжаттарды тоқтатады немесе портфель мен міндеттемелерді нарықтың басқа қатысушысына береді. OSAGO немесе қауіпті өндірістік объектілер иелерінің жауапкершілігін сақтандырудан айырмашылығы, бұл қызмет сақтандырушы банкрот болғаннан кейін азаматтарға төлемдермен айналысатын өтемақы қорлары сияқты қорғаудың басқа түрлерін қамтымайды. Бағалы қағаздар нарығытұрғын үй құрылысы тамаша. Әзірге әзірлеушілердің қызметін реттеудің қалыптасқан тәсілі жоқ.
